云南省住房公积金个人贷款管理(暂行)办法

 

(云建房〔2004〕865号)
 
  第一章 总 则
  第一条 为逐步改善云南省城镇居民住房条件,提高城镇居民的购房能力,根据《住房公积金管理条例》、《贷款通则》、《担保法》、《合同法》和《个人住房贷款管理办法》等法律、法规,结合云南省的实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于云南省州、市住房公积金管理中心(以下简称中心)。
  第三条 个人住房公积金贷款是指中心用其管理的住房公积金按规定委托银行向住房公积金缴存职工个人发放的用于解决自住住房的一种政策性住房贷款。
  第四条 各地中心只能委托经住房公积金管理委员会确定并与中心签订委托协议的银行(以下简称受托银行)发放住房公积金个人住房贷款。中心与银行只能签订手续委托,不能签订责任委托。
  第五条 中心应以提高住房公积金使用效率、改善职工居住条件为目的,以服务住房公积金缴存人为宗旨,实施住房公积金个人住房贷款。
  第六条 中心应强化资金安全意识,有效防范贷款风险,确保住房公积金个人住房贷款的安全。
  第二章 贷款的对象和条件
  第七条 贷款对象是按《条例》规定建立住房公积金制度的单位职工。
  第八条 借款人向中心申请住房公积金个人贷款应具备以下条件:
  (一)申请贷款的用途必须是购买、建造、翻建、大修自住住房或偿还个人购、建房贷款;
  (二)借款人具有完全民事行为能力;
  (三)在所工作的城市中心连续按月缴存住房公积金12个月以上;
  (四)购买住房并已订立有效的购房合同及付清了不低于20%的首付款;或持有自建、翻建、大修自住住房的批准文件及工程施工合同,并已完成建设投资20%以上;
  (五)有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
  (六)同意用所购、建的住房及其他价值相当的住房作为贷款的抵押或提供符合本办法规定的其他合法、有效的保证方式进行担保。
  第三章 贷款额度和贷款期限
  第九条 各地住房公积金管理委员会可根据住房公积金的归集量、贷款需要量及房价等因素确定贷款的最高限额,但最高不得超过30万元人民币。贷款不高于房价款总额的80%;不高于按照借款人(含其配偶,下同)有效工作时间内合理的月还款额计算的贷款额,计算公式为:贷款额=借款人家庭月收入x合理还贷比例x有效工作时间(月),合理还债比例为 20—40%,具体比例由各州、市住房公积金管理委员会确定。根据以上不同的方式计算贷款额度后,应以最低的额度作为借款人的贷款额度。
  第十条 住房公积金贷款年限应根据借款人的职业稳定情况和有效工作年限合理确定,但最长不得超过30年。
  第四章 贷款的利率
  第十一条 住房公积金贷款利率按照中国人民银行提出,经征求国务院建设行政主管部门的意见后,报国务院批准的利率执行。
  第十二条 住房公积金贷款期限在一年以内(含一年)的,遇法定利率调整,按贷款约定利率执行,不分段计息;贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整时,于次年1月1日开始,按照相应利率档次执行新的利率标准。
 
  第五章 贷款的程序
  第十三条 符合条件的借款人向中心直接申请住房公积金个人住房贷款。
  第十四条 借款人申请住房公积金贷款应填写《贷款申请表》并按要求提供以下资料;
  (一)借款人、配偶及其他相关权利人的有效身份证明、婚姻关系证明;
(二)购房合同或自建、翻建、大修自住住房的批准文件或证明文件;
  (三)借款人、配偶及其他共同还款人的收入证明。借款人及其配偶缴存住房公积金的工资基数按《条例》要求确定的,借款人可不提供收入证明,中心直接以借款人及其配偶缴存住房公积金的工资作为收入依据核定贷款;
  (四)有效的购房首付款证明;
  (五)借款人及其共有人出具的同意以购买、自建的住房抵押的书面承诺;以其它资产或权利作抵、质押的,应提供抵、质押物的权属证明;采取其他担保方式的,应提供保证人资信证明及保证人同意担保的承诺书。
  第十五条 中心应该在接受借款人申请后的15个工作日内完成贷款审核,做出准予贷款的决定,或调整贷款的建议,或不予贷款的决定。
  第十六条 中心审核批准借款人的贷款申请后,向受托银行下达贷款委托书,由受托银行(或者受托银行与中心共同)与借款人签订借款合同、抵(质)押或其他保证合同。抵押物必须办妥抵押登记手续,质押物必须办妥保全手续。中心不得单独与借款人签订借款合同及抵(质)押担保合同或其他保证合同。
  第十七条 借款合同生效后,受托银行按合同约定的时间,用转帐方式将贷款资金划转到售房单位或售房者个人在银行开立的帐户。用于自建、翻建、大修自住住房的,由受托银行按建设进度分期将贷款资金划转到借款人在银行开立的帐户。
  第六章 贷款控制及组合贷款
  第十八条 每户家庭购买一套自住住房原则上只能享受一次贷款,在上次贷款未还清前,不能发生新的贷款。如归集资金不能满足贷款需求时,应优先满足首次借款人的贷款需求,并根据缴存住房公积金的时间长短实行轮候制或实行组合贷款。
  第十九条 组合贷款是借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房的价款时,借款人既申请住房公积金贷款,同时又向受托银行申请自营性个人住房贷款,两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中的住房公积金贷款由中心审批;自营性个人住房贷款由受托银行审批。两种贷款期限必须一致,以贷款所购住房作为共同的抵押物。
  第二十条 组合贷款应体现风险共担,利益分享,住房公积金贷款保证优先的原则,借款人按比例偿还贷款本息。处置抵押物时,原则上按借款比例偿还贷款本息,也可协商优先偿还住房公积金贷款。
  第七章 贷款种类
  第二十一条 中心应根据国家有关规定委托银行发放个人住房抵押贷款、质压贷款。根据住房公积金管理使用的特性,各地应积极开展住房公积金互保贷款。
  第二十二条 住房公积金个人住房抵押贷款是中心以借款人的房产作为抵押物而委托银行发放的贷款。
  (一)对抵押物的规定:
  1、以所购新房作为贷款抵押物的,购房合同价款可以作为抵押物价值,贷款抵押率不得超过抵押物价值的80%;用旧房作为抵押物的,其价值须由经中心认可的有资质的房地产评估机构进行评估并出具评估报告,评估费用由借款人承担,贷款抵押率不得超过评估价值的70%。
  2、借款人以共有房产作为抵押的,须征得其他共有人的书面同意,抵押物价值以抵押人所有的份额为限。
  3、借款人可根据需要自愿购买抵押物保险和抵押合同公证。
  (二)在签订借款合同的同时,借款人须与受托银行(或者受托银行与中心共同)签订抵押合同,也可以直接在借款合同中明确抵押权益。抵押合同只签订之日生效,至借款人还清全部贷款本息终止。
  (三)以所购房屋作为抵押物的,在抵押物未取得所有权证并办理他项权利登记前,应该采取以下阶段性的保证方式:
  1、购买预售商品房和现房的,中心应充分调查,与开发商签订按揭合作协议,让开发商提供阶段性连带责任保证,并按规定交纳10-30%的保证金,并承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续。
  2、购买他人现房(既二手房)的,应由借款人办托抵(质)押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续后发放贷款;也可由经中心认定有资质的房产中介机构提供阶段性担保,并承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续后发放贷款。
  3、自建、翻建、大修自住房的,应由借款人提供抵押物并办理登记或提供质押物后方能贷款。
  第二十三条 住房公积金个人质押贷款是中心以借款人或第三人提供的有价证券作为质押物而委托银行发放的贷款。可作为质押物的有价证券包括:国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等。质押贷款率不得超过质押有价证券面值的80%;
  在签订贷款合同的同时,借款人须与受托银行(或者受托银行与中心共同)签订质押合同,也可以直接在贷款合同中明确质押权益。质押合同自签订之日生效,至借款人还请全部贷款本息终止。
第二十四条 住房公积金互保贷款是以正常缴存住房公积金的其他数名职工的住房公积金缴存余额加贷款期内的预期缴存额作为还款保证所发放的贷款。企业职工预期住房公积金缴存原则上不能作为互保贷款还款保证。
住房公积金互保贷款数额不得超过保证职工的住房公积金缴存余额与贷款期内的预期缴存额的70%之和。为借款职工提供住房还款保证的职工必须在借款人签订借款合同时亲自到场与受托银行(或者受托银行与中心共同)签订住房公积金还款互保合同。自合同签订后至借款人还清贷款前,互保职工不得提取、转移其个人金帐户内的住房公积金,也不得再为其他职工提供还款担保。
  第二十五条 各地根据半办法的规定推出各类住房公积金个人贷款,应与保险公司联合开办贷款人意外伤害还款保险。
  第八章 贷款偿还
  第二十六条 借款人应按借款合同约定的方式按期偿还贷款。
  (一)贷款期限在一年以内(含一年)的,实行到期一次还本按季付息或实行到期一次还本付息,利随本清。
  (二)贷款期限在一年以上的,按月归还贷款本息。具体可分为等额本息还款法和等额本金还款法。
  等额本息还款法:既贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。
  等额本金还款法:既贷款期内每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。
  第二十七条 借款人可全部或部分提前归还贷款本息。提前还贷时,事先向受托银行(或中心)提出书面申请。提前还贷后,根据合同约定的期限、利率和贷款余额按实际占用天数计收利息已计收的利息不作调整。
  第二十八条 借款人未能按还款计划归还贷款本息的,自到还款日的次日起,既为逾期贷款。受托银行和中心对逾期贷款本息及时进行催收,并按照中国人民银行有关逾期贷款罚息的规定计收罚息。
  第二十九条 借款人连续3个月或累计6个月未归还逾期贷款本息的,自到期限次日起,既为呆滞贷款。中心对呆滞贷款应及时发出《要求限期一次全部偿还贷款的通知》,要求借款人限期归还全部债务,保证人履行保证责任。
  实现互保贷款的,中心有权从借款人和保证人住房公积金帐户中强制扣收住房公积金用于归还借款人所欠债务,将所扣金额书面通知借款人和保证人并对外进行公告。
  第三十条 借款人、保证人未能在规定的时限内归还全部债务的,中心应按合同约定直接扣抵借款人及其共有人的住房公积金或处置抵(质)押物。如处置抵押物受阻,应及时开展司法诉讼,向有管辖权的法院起诉,请求法院判令拍卖、处置抵(质)押物以抵偿全部债务。如拍卖、处置抵(质)押物所得价款不能偿还全部债务,中心依据国家有关法律、法规继续追偿。
  第九章 合同的变更和终止
  第三十一条 借款合同需要变更的,必须经中心、银行和借款人三方协商同意,变更《借款合同》的有关条款如涉及保证人、出质人抵(质)押物共有人的,应由有关当事人出具同意变更的书面证明。
  第三十二条 借款人死亡、失踪或散失民事行为能力,其合法财产继承人、受益人或监护人继续履行《借款合同》。
  第三十三条 保证人失去担保资格或能力时,借款人必须提供新的保证人,重新签定保证合同或补充协议。
  第三十四条 因不可抗力或因国家建设需要,将已设定抵押的房屋纳入拆迁范围的,借款人应及时通知中心或受托银行,并用拆迁补偿金归还住房公积金贷款本息或用其他房产作为抵押,重新签定保证合同或补充协议。
  第三十五条 借款人在借款期限内出售用贷款所购且设定为抵押物的住房,需经中心或受托银行同意,收回的售房款,首先用于收回贷款本息。
  第十章 附 则
  第三十六条 各州、市住房公积金管理委员会根据本办法的规定制定实施细则,报省建设行政主管部门备案。
  第三十七条 本办法未近事宜,按照国家有关法律法规和相关办法执行。
  第三十八条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。
  第三十九条 本办法自2004年12月20日开始实施。
 
云南省建设厅
人民银行昆明中心支行
云南省财政厅
二〇〇四年十二月一日
 

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